Le zonage permet à une municipalité de déterminer à quel endroit et à quelles conditions certaines activités peuvent être réalisées sur son territoire. Pour procéder au changement de zonage, les municipalités doivent respecter une procédure précise prévue par la loi. 

Un changement de zonage tel que prévu selon la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme n’est pas toujours requis afin d’éviter de devoir respecter le règlement municipal de zonage en vigueur. En effet, deux types d’exceptions à un règlement de zonage sont permises: les dérogations mineures et les projets particuliers de construction.

Les dérogations mineures

Une dérogation mineure est une procédure par laquelle le conseil municipal autorise la réalisation de travaux ou la régularisation de travaux déjà entamés qui ne respectent pas toutes les dispositions du règlement de zonage municipal en vigueur. Ce qui constitue une dérogation mineure acceptable est évalué au cas par cas par le conseil municipal.

Toutefois, une dérogation mineure ne peut pas concerner une disposition du règlement de zonage relative à l’usage ou à la densité d’occupation du sol. Une dérogation mineure ne pourrait pas, par exemple, autoriser le changement d’un usage résidentiel à un usage commercial, mais il pourrait permettre la construction d’un immeuble dépassant de 1,5 mètre la hauteur permise du secteur. 

Les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble

Des projets dérogeant de façon majeure à un règlement de zonage peuvent aussi être autorisés par un conseil municipal en vertu d’un règlement sur les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) lorsque le conseil possède un comité consultatif d’urbanisme et qu’il a adopté un tel règlement .  L’approche de « zonage par projet » que confère un règlement sur les PPCMOI donne le pouvoir à la municipalité d’outrepasser son propre règlement de zonage pour permettre la réalisation de travaux de plus ou moins grande envergure en examinant les propositions au cas par cas.

Il revient à la municipalité de décider des types de projets admissibles en prévoyant des critères dans son règlement sur les PPCMOI. Elle pourra par exemple prendre en considération la compatibilité de l’occupation prévue avec son milieu, les conséquences sur l’environnement ou encore la mise en valeur des espaces extérieurs. Outre ces critères déterminés par la municipalité, la seule obligation qu’elle a en vertu de la loi  est que les PPCMOI respectent les objectifs de son plan d’urbanisme.

La procédure d’approbation d’un PPCMOI 

  1. Proposition d’une résolution relative à un projet particulier
  2. Avis du comité consultatif d’urbanisme avec commentaires pertinents
  3. Examen du projet par le conseil municipal
  4. Approbation du projet par résolution et, le cas échéant, imposition de conditions à respecter
  5. La résolution relative à un projet particulier est traitée comme un règlement modifiant un règlement d’urbanisme. Elle est donc assujettie à la consultation publique, susceptible d’approbation référendaire et soumise à l’approbation de la municipalité régionale de comté (MRC). Une exigence de publicité supplémentaire est prévue par la loi pour un projet particulier. Ainsi, une affiche ou une enseigne doit être placée dans un endroit bien en vue sur l’emplacement visé par la demande, annoncer la nature de celle-ci et le lieu où toute personne intéressée peut obtenir les renseignements relatifs au projet particulier
  6. Concrétisation du projet particulier par la délivrance de permis ou certificats

Des exemples d’application d’un PPCMOI

Un PPCMOI pourra servir par exemple à autoriser la destruction d’un ancien commerce afin qu’il soit remplacé par un immeuble à condos. Contrairement à la procédure de dérogation mineure, le conseil municipal peut donc permettre la dérogation à l’usage commercial du site afin de permettre un usage résidentiel. Un PPCMOI pourrait également permettre d’effectuer de la vente au détail ou d’aménager des bureaux dans un immeuble qui accueille des activités liées à l’industrie légère dans une zone industrielle. Le PPCMOI permet alors d’imposer des conditions au projet afin de garder le caractère industriel du bâtiment tout en permettant d’y accueillir des activités connexes. Le conseil municipal pourrait par exemple exiger que ces nouveaux usages n’occupent pas plus de 25% de l’aire totale du bâtiment et qu’on réaménage le stationnement de l’immeuble afin de prendre en compte l’augmentation du nombre d’employés.

Conclusion

Les dérogations mineures et les projets particuliers offrent plus de flexibilité qu’une procédure de changement de zonage. Connaître ces deux exceptions peut vous aider à comprendre les projets qui se déroulent dans votre municipalité. 

Attention : Cet article présente le droit en vigueur au Québec et est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un avis juridique et ne devrait pas être interprété comme tel. Pour connaître les règles particulières à votre situation, consultez un avocat·e.

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